李永军

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合同纠纷

夫妻共同财产中的“按揭”房屋分割问题探讨


来源:临沂专业律师 网址:http://www.lawlyxs.com/ 时间:2018/11/1 15:33:15

    《婚姻法解释三》的出台,让我国夫妻共同财产中的“按揭”房屋立法渡过了“从无到有”的历程。然而,《婚姻法解释三》所引发的巨大争议,让我们意识到“按揭”房屋分割的立法依然面临着如何“从有到优”的难题。笔者认为,在“按揭房屋”分割中,如何平衡妇女权利的保护和个人财产权利的保护、如何让法律闪亮出道德的人文关怀等等,需要我们再次回到实践中去找寻答案。

    一、“按揭”房屋分割制度的理论分析

    “按揭” 一词属于舶来品,源自于英美法上的让与担保制度(mortgage),经香港引入中国。但是,我国的商品房按揭和英美法上“mortgage”在法律主体、法律关系等制度构造方面均存在较大差异。一言以蔽之,“商品房担保贷款,也就是人们通常所说的商品房按揭”,其法律关系包括购房者与开发商之间的商品房买卖关系,开发商与银行之间的按揭贷款合作关系,购房者与银行之间的房产抵押关系等等。然而,这种复杂的法律关系在我国缺乏专门的法律予以规范调整,相关的法律制度供给严重不足,按揭房屋只能以一种“非典型担保”的名分存在于我国现行法律体系的灰暗地。当房地产业带动商品房按揭的“全面开花”和高涨的房价促使按揭房屋处于家庭财产中的“核心地位”时,其往往也成为离婚时的夫妻共同财产分割中的“争夺焦点”。为了统一裁判尺度,《婚姻法解释三》第10条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”据此规定,可以认为司法解释者对“按揭”房屋归属为婚前个人财产与婚后共同财产的混合体,在处理该类财产分割时,需要平衡保护个人财产、共同财产以及第三人(银行)财产等三者权益。很显然,单一的法律规定无法有效地应对这个复杂的问题。由于配套的实体和程序法律制度不完善,使得看似理性的制度却没有发挥应有的功效,甚至可能导致“奶酪”分配不公。

    二、实践案例及分析

    (一)实践案例

    2009年9月,原告陈某(女)与被告吴某(男)结为夫妻,并育有一女。结婚前,按照该地风俗礼节,由吴某及家人花费了首付5万余元购买了位于江津区某小区三居室房屋一套(总价款为19万元),房屋产权登记下吴某一人名下。陈某及家人则提供了同等价值的家用电器、首饰等嫁妆。婚后不久,吴某染上了赌博和酗酒的毛病,不仅花光了家里的积蓄和女方的嫁妆,并欠下大量的赌债,而且还经常酒后殴打妻女。为了帮助陈某维系家庭,陈某父母多次给陈某钱款以贴补家庭开支,而按揭房屋的贷款也一直由陈某一人偿还。2012年2月,陈某因不可调和的矛盾,向法院提出离婚申请,并提出要求女儿的监护权。经审理查明:(1)吴某因被单位开除,无固定生活来源,而且欠下了赌债10余万元;(2)女儿强烈要求与母亲一起生活;(3)位于江津区某小区的三居室房屋是两人唯一的财产,婚后两人按揭归还了 3年多,共9万多元,现市场价约为50万元。

    (二)案例剖析

    在本案中,夫妻双方讼争的唯一财产系吴某婚前花了 5万元首付款,并登记在吴某一人名下的按揭房屋。本案争议的焦点包括:(1)该房屋的权属认定,是个人财产还是夫妻共同财产?(2)共同还贷和房屋增值部分权属如何认定,怎样分割?对于第一个争议,《婚姻法解释三》的出台也没能给我们答案。正如最高人民法院民一庭负责人就《婚姻法解释三》的有关问题答记者问时所表示的“对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平”, 而《婚姻法解释三》第10条仅仅是为了便利实践操作,作出“可以判决该不动产归产权登记一方”的规定并不意味着就是认定“按揭”房屋系个人财产。对于后一个问题,《婚姻法解释三》第10条提出了 “折中办法”即“结合共同还贷的款项以及相对应的房屋增值部分,依照顾女方和子女原则,由房屋所有人给对方相应补偿”,但这在实践操作中存在很多不确定性和制约因素。具体到本案而言,涉案的“按揭”房屋虽然名义上是由双方共同偿还房贷,然实际上是由陈某一个人和其父母承担了所有的还贷义务,而法律意义上的夫妻共同财产事实上是陈某一方的收入,其支付的9万元还款金额甚至超过了吴某5万元的首付款,而这些都无法获得证据的支持和法律的认同。倘若法院不考虑案件的复杂情况,简单地将房屋判给了产权登记方,肯定会出现显失公平现象。此外,陈某想要获得合理的补偿存在诸多的制约因素:首先,吴某的经济状况,显然已经无力给予陈某补偿,即便是判决吴某补偿陈某高额补偿费,也是“一纸空文”;其次,为了确定房屋的增值数额,陈某还需预支一大笔的评估费用,极大地增加了陈某的诉讼成本。因此,本案若严格依据《婚姻法解释三》第10条规定处理,最终将导致陈某带着孩子“净身出户”的结果,这显然是违背了夫妻共同财产分割中平等和照顾女方、子女原则,也无法实现立法所预期的目的。

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