李永军

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合同纠纷

该房屋租赁合同是否生效


来源:临沂专业律师 网址:http://www.lawlyxs.com/ 时间:2018/11/1 15:33:15

案情??

  2001年5月?煴本┠辰ú拿骋子邢薰?司(下称宽公司)与北京市某科技发展有限公司(下称深公司)签订房屋租赁合同一份,内容为:深公司将660平方米的底铺出租给宽公司。租期三年,自2001年6月1日至2004年5月31日。租金每年24万元,先付后用。深公司负责出租房屋的水、电、暖正常供应。宽公司按月交纳水、电、暖气费用。一方不履行合同,另一方有权提前解除合同,违约方应一次性向对方支付违约金15万元。合同中约定由深公司提供房屋基本情况作为附件,但深公司未提供。该房屋在出租时深公司未取得房屋所有权证,出租后方取得。该房屋租赁一直未到房管部门进行出租登记。

  2002年8月5日,深公司将宽公司起诉至法院,称宽公司在2002年5月1日前未交第二年度租金;拖欠水、电、暖费用;擅自增建隔墙,私占通道,未及时修复受损台阶和下水井盖,故要求解除房屋租赁合同,支付拖欠的租金10万元,支付违约金15万元。

  对于此案,有以下几种不同的观点:

  第一种观点认为:依法订立的合同受法律保护,案中的房屋租赁合同系双方真实意思表示,合同内容并不违反法律强制性规定,故该合同合法有效。确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、部门规章为依据。故宽公司认为合同无效的主张无法律依据。

  第二种观点认为:此房屋租赁合同无效。理由是,深公司在出租房屋时未取得房屋所有权证,虽在事后取得,但未进行出租登记或补充登记,故出租无效。

  第三种观点认为:此房屋租赁合同成立但未生效。理由是,合同法规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续合同才能生效的,依照其规定。宽公司与深公司的房屋租赁合同在双方签字后成立。但我国房地产管理法第五十三条规定,房屋租赁合同应向房产管理部门备案;建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》亦规定,房屋租赁实行登记备案制度;该《办法》同时规定,未取得房屋所有权证的房屋不能出租。因此,本案的合同未生效。

点评

  国务院各部委的规章是否是我国的法律渊源,人民法院审理案件能否依据部门规章

  (1)国务院各部委规章亦是我国法律渊源。理由是,宪法第九十条规定,国务院的各部、委员会根据法律和国务院的行政法规、决定、命令,在本部门的权限内,发布命令、指示和规章。《中华人民共和国立法法》第七十一条规定,国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构,可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令,在本部门的权限范围内制定规章。

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